Решен вопрос учета арендной платы, определяемой исходя из кадастровой стоимости предмета аренды

На заседании 19 мая 2022 года Комитет по рекомендациям утвердил Рекомендацию Р-140/2022-КпР «Арендные платежи, основанные на кадастровой стоимости». Тем самым поставлена точка в трехлетней дискуссии по вопросу включения/невключения арендных платежей в признаваемые по ФСБУ 25/2018 объекты учета аренды в ситуации, когда размер этих платежей ставится условиями договора в зависимость от кадастровой стоимости предмета аренды. Такие условия характерны для договоров аренды недвижимости, в которых арендодателем выступают органы власти.

Кадастровая стоимость не фиксируется навечно и может в будущем меняться. Вслед за ней будет меняться и величина арендных платежей, если такая привязка установлена условиями договора аренды. Основным предметом дискуссии стало применение пункта 7 ФСБУ 25, в котором перечислены виды арендных платежей, и среди них подпункты «а» и «б», в которых используются такие фразы как «определенные в твердой сумме платежи» и «переменные платежи, зависящие от ценовых индексов или процентных ставок». ФСБУ 25 не содержит каких-либо поясняющих параграфов или примеров, которые бы уточняли приведенные формулировки, в частности, отнесение арендных платежей, определяемых как процент от кадастровой стоимости, к той или другой категории, либо ни к той, ни к другой.

Рассматриваемая проблема актуальна в равной степени как для бухгалтерской отчетности, составляемой в соответствии с федеральными стандартами, так и для финансовой отчетности, составляемой в соответствии с МСФО. В международном стандарте МСФО (IFRS) 16 «Аренда», послужившем основой для разработки ФСБУ 25, касательно рассматриваемого вопроса содержатся аналогичные по содержанию положения. В частности, подпункты (a) и (b) параграфов 27 (для арендатора) и 70 (для арендодателя) специалисты считают аналогичными подпунктам «а» и «б» пункта 7 ФСБУ 25. В этой связи в сентябре прошлого года Межведомственная рабочая группа по применению МСФО одобрила проект запроса в Комитет по разъяснениям Фонда МСФО по вопросу учета арендных платежей, основанных на кадастровой стоимости, в соответствии с МСФО (IFRS) 16 «Аренда». Однако сейчас нет оснований надеяться на включение данного вопроса в повестку Комитета по разъяснениям Фонда МСФО в обозримом будущем.

На основе анализа положений стандартов, прежде всего, разъясняющих параграфов в приложении «В» к IFRS 16, специалисты в результате обсуждений пришли к выводу, что зависящие от кадастровой стоимости арендные платежи в той части, в которой их уплата исходя из условий договора является неизбежной, следует считать с точки зрения ФСБУ и МСФО «по существу фиксированными платежами». Принятая Рекомендация устанавливает опровержимую презумпцию о неизбежности арендных платежей в части суммы, рассчитанной исходя из текущих значений кадастровой стоимости и коэффициента на дату начала аренды. При этом в Рекомендации приводятся примеры обстоятельств, при которых данная презумпция может быть опровергнута.

Что касается по существу переменной части арендных платежей, зависимых от кадастровой стоимости, то в Рекомендации содержатся критерии, позволяющие отделить переменные платежи, подлежащие включению в признаваемое арендатором обязательство по аренде (у арендодателя – инвестиция в аренду), от переменных платежей, которые не подлежат такому включению и будут признаваться только в момент наступления обязанности по их уплате.